Verkoop met terughuur wel btw-belaste levering - geen overdracht algemeenheid van goederen
Een stichting verkoopt vanwege haar slechte financiële positie een vrijwel nieuw appartementencomplex met woonruimte voor 55-plussers. Daarna huurt zij de woonruimte met parkeerplaatsen en bedrijfsruimten terug van de koper. Vervolgens wordt de woonruimte onderverhuurd aan de gebruikers. De stichting komt met de koper overeen dat het complex de eerste 15 jaar niet mag worden verkocht aan een derde. De stichting geeft aan dat bij de verkoop geen btw is verschuldigd, omdat er sprake zou zijn van de overgang van een algemeenheid van goederen. De Hoge Raad oordeelt echter dat hier geen sprake van is en dat terecht btw is nageheven.
Twee vragen zijn relevant in deze zaak:
- Is er sprake van een (btw-belaste) levering?
- Zo ja, is er sprake van een overgang van een algemeenheid van goederen?
Ad 1. Is er een btw-belaste levering?
De Hoge Raad oordeelt – in tegenstelling tot Hof Den Haag – dat er sprake is van een levering. De stichting heeft het appartementencomplex aan de koper geleverd op grond van de gesloten overeenkomst en de akte van levering. De levering vindt plaats binnen 2 jaar na eerste ingebruikname en is dus met btw belast.
Ad 2. Is sprake van een overgang van een algemeenheid van goederen?
De Hoge Raad stelt vast dat de stichting het appartementencomplex na de civielrechtelijke levering niet meer exploiteert als eigenaar /verhuurder maar als huurder/onderverhuurder. Ook verzorgt zij voor de koper tegen vergoeding het beheer van het complex. Onder deze omstandigheden heeft de stichting wel de juridische eigendom overgedragen maar niet de economische activiteit/de onderneming in de vorm van de verhuuractiviteiten. Hierdoor kan geen sprake zijn van een overgang van (een gedeelte van) een algemeenheid van goederen. De btw-naheffingsaanslag is terecht opgelegd.