Boeterente bij eerder aflossen of oversluiten van een hypotheek
Sinds de inwerkingtreding van de Europese Hypothekenrichtlijn (MCD) in 2016 mogen aanbieders in geval van vervroegde aflossing geen hogere kosten meer in rekening brengen dan het daadwerkelijk geleden financiële nadeel. Ook moeten aanbieders hun klanten duidelijk uitleggen hoe deze vergoeding is berekend. De meest voorkomende berekeningswijze voor het bepalen van de boete is de netto contante waarde-methode (NCW-methode). Bij deze methode zijn de rentevast-periode en de aflossingsvorm van belang, evenals het boetevrije bedrag en het renteverschil. De meeste discussies over de hoogte van de boete gaan over de wijze waarop het renteverschil wordt berekend.
Bij de NCW-methode wordt het renteverlies van de aanbieder berekend op basis van het verschil tussen de contractrente en de vergelijkingsrente. Het totale verlies gedurende de resterende rentevaste periode wordt vervolgens contant gemaakt. Hoe lager de vergelijkingsrente is, hoe groter het renteverlies is – en dus hoe hoger de boete wordt. Bij het afsluiten van de contractrente is er veelal een opslag van toepassing, afhankelijk van de verhouding hypotheek versus woningwaarde (LTV-klasse). Als deze opslag niet wordt toegepast in de vergelijkingsrente, wordt er een hogere boete berekend.
Consistente toepassing op- en afslagen
De AFM-leidraad stelt dat op- en afslagen in de contractrente en de vergelijkingsrente consistent moeten worden toegepast. In twee zaken die klanten bij het Kifid hebben aangespannen tegen verschillende geldverstrekkers, maakt de Geschillencommissie duidelijk hoe die consistente toepassing van de op- en afslagen moet worden geïnterpreteerd. Heel concreet: de klasse waarin de lening valt, is leidend. Als die op de contractdatum een opslag kende van 0,2%, maar op het moment van aflossen (in dit geval: oversluiten) 0,1%, dan is dat een consistente toepassing van de op- en afslagen. Er zijn ook situaties denkbaar waarin een klant een korting heeft gekregen op zijn rente. Bijvoorbeeld omdat hij een betaalpakket of een bijproduct (bijvoorbeeld een risicoverzekering) heeft afgesloten. Of de consument heeft een rente-opslag gekregen, omdat er sprake was van een hoger risico voor de aanbieder (bijvoorbeeld bij een startende ondernemer). Bij het bepalen van het renteverschil moeten dezelfde kortingen en opslagen in de vergelijking worden meegenomen.
Tip
Voordat de MCD werd ingevoerd, bestonden er geen wettelijke regels die de boeterente bepaalden. De wettelijke bepaling dat een bank niet meer dan het werkelijke verlies in rekening mag brengen, geldt dus alleen voor voortijdige aflossingen gedaan vanaf 14 juli 2016. Hierbij maakt het overigens niet uit of de hypotheek voor of na deze datum tot stand is gekomen.