Is de WOZ-waarde niet te laag?
U heeft er soms belang bij om te controleren of de werkelijke waarde van een woning niet hoger is dan de WOZ-waarde. Dat zit zo: als een (aandeel in een) woning vererft, wordt de heffing van erfbelasting gebaseerd op de WOZ-waarde. Bij een eerste overlijden gaat de woning - of het aandeel daarin - doorgaans door de wettelijke verdeling in eigendom over op de langstlevende. De kinderen krijgen een vordering, die in beginsel wordt belast. De WOZ-waarde wordt gebruikt om de erfbelasting te berekenen die over de vordering verschuldigd is. Voor het vaststellen van de vordering mag men uitgaan van de werkelijke waarde, die hoger kan zijn. De belastingbesparing volgt dan bij het tweede overlijden.
De vordering van de kinderen wordt vaak niet expliciet vastgelegd. Of er wordt aangesloten bij de fiscale waardering van de verkregen nalatenschap (waaronder dus de WOZ-waarde). Het komt regelmatig voor dat deze WOZ-waarde gematigd is. Bovendien kan de waardepeildatum maximaal twee jaar voor het tijdstip van overlijden liggen. Dat is het geval als de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden wordt aangehouden.
Als de vordering op een hoger bedrag wordt gesteld dan de fiscale waardering, heeft dit tot gevolg dat bij het overlijden van de langstlevende de dan openvallende nalatenschap kleiner is. De kinderen hebben immers, mede afhankelijk van de rente, een hogere vordering. Dat een deel van deze vordering bij het eerste overlijden niet belast is, doet daar niet aan af.
Tip
Controleer bij een wettelijke verdeling altijd of de werkelijke waarde van een in de nalatenschap begrepen woning hoger is dan de gehanteerde WOZ-waarde. Wanneer dat het geval is, neemt u die hogere waarde als uitgangspunt. U legt de hoogte van de vordering schriftelijk vast en reikt dit ook uit aan de kinderen. Zorg er wel voor dat u deze hogere waarde (ook veel later) kunt onderbouwen. Een degelijk taxatierapport kan hier goede diensten bewijzen.