Commercieel vastgoed in de praktijk – zoveel partijen, zoveel meningen
Voor het (her)financieren van commercieel vastgoed zijn er verschillende oplossingsrichtingen. Graag neem ik je mee in een recent praktijkvoorbeeld. Voor een relatie werd een financieringsaanvraag begeleid voor de aankoop van 14 appartementen en een winkelruimte. Het ging hier om een koopprijs van € 2.000.000 excl. kosten koper. De relatie beschikte op dat moment over hypotheekvrij onroerend goed en kon eventueel eigen middelen inzetten voor eigen inbreng. De gewenste financiering bedroeg € 2.000.000. De financieringsaanvraag werd ingediend bij de huisbankier, twee andere grootbanken en twee vastgoedfinanciers. Benieuwd naar de verschillen?
Over het algemeen is het financieren van commercieel vastgoed bij de grootbanken (Rabobank, ABN Amro en ING Bank) steeds lastiger geworden. Zeker als het minder courante objecten zijn (winkels, horeca, etc.). Daarnaast zijn gespecialiseerde vastgoedfinanciers ingesprongen op deze markt. De beoordeling van de financiering is in de regel primair gericht op huurstromen en maximale Loan to Value (hoogte van de schuld ten opzichte van de waarde van het object). Wat deze aanvraag complex maakte, was de hoogte van de gevraagde financiering ten opzichte van de investering, en het feit dat de investering voor een deel ook winkelruimte betrof. Factoren die het risico hier beperkten, waren de mogelijkheid tot het onderzetten van overig onroerend goed (verhuurde appartementen) en/of de eigen inbreng van middelen.
Verschillen in beeld
Uit onderstaand overzicht kun je aflezen hoe de financieringsoplossingen van de verschillende partijen van elkaar kunnen afwijken:
Wat is het meest gunstig?
In deze casus mogen we concluderen dat een concurrerende bank de scherpste rente kan bieden. Ook kan deze bank de gewenste leensom verstrekken. Daar staat wel tegenover dat deze bank een hogere aflossing eist. Stel dat deze relatie alleen bij zijn huisbank de aanvraag had voorgelegd. Dan was niet voldaan aan de gewenste financieringsoplossing, tegen de scherpste voorwaarden. De vastgoedfinanciers in deze casus brengen weliswaar een hogere rente in rekening, maar ze hanteren daarentegen wel een lager aflossingsniveau. Met verstand van vastgoed kan er ook snel met deze partijen worden geschakeld.