BOR ook bij uitkoop huurpanden voor projectontwikkeling
Een dochter erft van haar moeder certificaten van aandelen in drie bv’s. De bv’s houden zich bezig met de ontwikkeling en verhuur van vastgoed. De dochter claimt toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor de verkrijging van de certificaten, omdat de bv’s met hun gehele vermogen een materiële onderneming zouden drijven. De Hoge Raad heeft vorig jaar in deze zaak geoordeeld dat bepaalde panden ondernemingsvermogen kunnen zijn en dus kunnen kwalificeren voor de BOR. Daarvoor moeten de panden kunnen worden toegerekend aan de projectontwikkelingsactiviteiten van de bv’s. Verwijzingshof Den Haag heeft onlangs bepaald welke panden hieraan voldoen.
Het hof oordeelt ten aanzien van de panden waarvan de huurders zijn uitgekocht, dat deze slechts aan de projectontwikkeling kunnen worden toegerekend als de huuruitkoop heeft plaatsgevonden met het oog op de projectontwikkelingsactiviteiten. De panden waarbij de uitkoop heeft plaatsgehad om vervolgens een nieuw huurcontract te kunnen aangaan, vallen dus niet onder de projectontwikkelingsactiviteiten. De huuruitkoop van de panden die wel kunnen worden toegerekend aan de projectontwikkelingsactiviteiten hoeft niet te hebben plaatsgehad in het overlijdensjaar van de erflaatster. Ook als de huuruitkoop vóór het overlijdensjaar heeft plaatsgehad met het oog op (her)ontwikkeling in of na het overlijdensjaar, kwalificeren de panden voor de toerekening aan de projectontwikkelingsactiviteiten en kunnen deze tot het ondernemingsvermogen worden gerekend.
(Her)ontwikkelde verhuurde panden
Het hof oordeelt ten aanzien van (her)ontwikkelde en daarna verhuurde panden dat deze panden niet kunnen worden toegerekend aan projectontwikkeling. Daardoor vormen ze geen ondernemingsvermogen. Ook dienen deze panden niet als onderpand voor de financiering van de projectontwikkeling. Daarvoor is de enkele omstandigheid dat de hypothecaire schulden (deels) aan het ondernemingsvermogen zijn toegerekend, onvoldoende.
Voormalig kantoorpand
Ook het voormalige kantoorpand kan tot het ondernemingsvermogen worden gerekend. Het hof verwijst hiervoor naar het Pottenbakkersarrest uit 1997. De Hoge Raad besliste toen dat een ondernemer die stopte met zijn onderneming en het voor zijn onderneming gebruikte pand vervolgens verhuurde aan derden, dat pand tot zijn ondernemingsvermogen mocht blijven rekenen.