Ontbindende voorwaarde in koopcontract leidt tot OVB-teruggave
Een man koopt samen met een compagnon een perceel op een industrieterrein. In het koopcontract wordt een regeling vastgelegd voor het geval na de levering bodemverontreiniging wordt vastgesteld. In dat geval zullen partijen bij saneringskosten hoger dan € 10.000 streven naar een oplossing. Als dat niet lukt, kan de levering worden teruggedraaid binnen één maand nadat het bodemrapport is bekendgemaakt. De man en zijn compagnon maken van deze ontbindende voorwaarde gebruik en het perceel wordt aan de verkoper teruggeleverd. Vervolgens verzoeken zij om teruggaaf van de afgedragen overdrachtsbelasting (OVB). De inspecteur wijst het verzoek af.
Volgens de inspecteur kwalificeert de regeling in de koopovereenkomst niet als ontbindende voorwaarde, omdat:
- de regeling een persoonlijke verplichting van de verkoper onder opschortende voorwaarde is. Hierdoor is de teruglevering niet het gevolg van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde (artikel 19, lid 1, onderdeel a Wbr), maar het gevolg van een obligatoire verbintenis tussen partijen die voortvloeit uit de regeling in de koopovereenkomst;
- de notaris een akte van teruglevering heeft opgesteld. Dit betekent dat – als al sprake zou zijn van een ontbindende voorwaarde – deze geen goederenrechtelijke werking heeft. In dat geval had de notaris namelijk kunnen volstaan met constateren dat de ontbindende voorwaarde is ingeroepen;
- er geen sprake is van non-conformiteit. Daarvan is sprake als de geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Uit de koopovereenkomst kan niet worden afgeleid dat de man en zijn compagnon geen verontreiniging mochten verwachten.
Rechtbank Noord-Nederland past de Haviltex-maatstaf toe en oordeelt dat de regeling in de koopovereenkomst wel een ontbindende voorwaarde inhoudt. Dat de notaris onnodig een akte van teruglevering heeft opgemaakt, doet niets af aan wat partijen zijn overeengekomen; een ontbindende voorwaarde met goederenrechtelijke werking.