WOZ-waarde winkelpand niet te hoog vastgesteld
Een man is eigenaar van een winkelpand met een oppervlakte van ongeveer 760 m2 in het centrum van Zaanstad. De heffingsambtenaar stelt bij beschikking de WOZ-waarde van het pand vast op € 1.188.000. In dezelfde beschikking legt hij ook de OZB-aanslag 2022 op. De man vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, omdat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn. Daarnaast meent hij dat er geen rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie van het pand en met de lokale verpaupering/verloedering. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Wie trekt er aan het langste eind?
Hof Amsterdam volgt het oordeel van de rechtbank. Die heeft namelijk op de juiste gronden vastgesteld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onder meer een taxatierapport ingebracht, waarin de waarde van het object wordt getaxeerd op € 1.269.853,55. Daarin staan gegevens over huursommen en verkoopprijzen van referentieobjecten die zijn verkocht of verhuurd rond de waardepeildatum.
Het hof stelt een groot verschil vast tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de waarde die gebaseerd is op marktgegevens van de man. Aan de hand van de gegevens van de man komt de heffingsambtenaar op een kapitalisatiefactor van 14,3 en een gemiddelde huursom per m2 per jaar voor de primaire ruimten van ruim € 368. Deze kapitalisatiefactor en huur liggen ruim boven de kapitalisatiefactor en huur van 10,7 respectievelijk € 325 die hij hanteerde bij de vaststelling van de WOZ-waarde. De vastgestelde WOZ-waarde is ruim € 730.000 lager dan de waarde die is bepaald aan de hand van de kapitalisatiefactor en van de marktgegevens afgeleide verhuur. Hiermee is de vastgestelde WOZ-waarde van het winkelpand dus niet te hoog vastgesteld.