En de rentabiliteitswaarde dan?
Voor de bepaling van de rentabiliteitswaarde wordt uitgegaan van de meest recente nettowinst, de bedrijfswinst na aftrek van kosten voor het vreemd vermogen (rente) en winstbelasting. Deze wordt als maatgevend aangeduid voor de toekomstige winsten op basis van going concern. Deze methode van bedrijfswaardering gaat uit van een aantal bedrijfseconomische aannames. Op de eerste plaats: de historische winstgevendheid zet zich in de toekomst oneindig lang voort. Realistisch gezien is dat zeer onwaarschijnlijk. Daarnaast beoogt een koper van een bedrijf geen winst, maar kasstromen. De rentabiliteitsmethode baseert bedrijfswaarde op winst, een boekhoudkundig begrip. Daarbij wordt voorbijgegaan aan toekomstige groei (of krimp), investeringen voor deze groei en het benodigde netto werkkapitaal.
Waardering van een kantoor is dan ook meer dan kijken naar de cijfers uit het verleden. Waardebepaling vereist een toekomstvisie en prestaties uit het verleden spelen daarbij slechts een indicatieve rol. Kortom, het grote nadeel van bedrijfswaardering middels intrinsieke of rentabiliteitswaarde is dat hierbij vooral naar het verleden wordt gekeken en niet naar het toekomstige verdienvermogen van een bedrijf. Voor een koper is dat in feite het enige wat telt.
DCF-methode
Voor een meer zuivere waardering van een bedrijf is een gedetailleerde en onderbouwde kasstroomprognose nodig. Bijvoorbeeld zoals deze bij bedrijfswaardering wordt toegepast binnen de Discounted Cashflow-methode. Juist een dergelijke waarderingsmethode geeft goed inzicht in de waardepotentie van een onderneming. De waarderingswijze wijkt daarmee niet veel af van de waardering van grotere kantoren; er is omzet en er worden kosten gemaakt. Het resultaat is voor de eigenaar/partner (bij een eenmanszaak of personenvennootschap), of voor de dga als er sprake is van een bv. Na aftrek van een marktconforme beloning kan er een overwinst zijn, oftewel een verdiencapaciteit die tot goodwill leidt.
Een koper kijkt naar rendement, verwachtingen en risico’s. Ook bij aab-kantoren kan dus een DCF-waardering worden gemaakt. Deze waarde is het startpunt voor de onderhandelingen, die uiteindelijk kan resulteren in de prijs die de opvolger betaalt voor de overname. Door tijdig na te denken over de verkoop van je kantoor en de benodigde acties te ondernemen, vergroot je de kans op een succesvolle overname en een betere prijs.