Huurovereenkomst bedrijfsruimte beëindigd door schriftelijk akkoord
Een huurder huurt een loods met inpandige kantoorruimte. De verhuurder geeft eind september 2014 in een brief aan dat hij de huurovereenkomst per de eerst mogelijke datum wil beëindigen, vanwege de voortdurende betalingsachterstanden van de huurder. Opzegging is echter niet mogelijk vanwege het van toepassing zijnde huurregime. Daarom gaat de verhuurder een jaar later schriftelijk akkoord met een tegenvoorstel van de huurder om de huurovereenkomst per 15 oktober 2015 te beëindigen. Omdat de verhuurder pas kort voor de beëindigingsdatum akkoord gaat, vraagt de huurder uitstel tot 1 november 2015. Dit grijpt de verhuurder aan om de huurder alsnog te houden aan de opzegtermijn van 6 maanden die in de huurovereenkomst staat. Dat kan niet, oordeelt de kantonrechter.
Er is wilsovereenstemming bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst. Daarop kan de verhuurder niet eenzijdig terugkomen. Maar daarmee was de zaak nog niet afgedaan…
Vervelend staartje
De zaak had namelijk nog een ander vervelend staartje voor de verhuurder. De huurovereenkomst verwijst namelijk naar artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimtes), maar de huurder en verhuurder zijn het erover eens dat het gehuurde een bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW (winkel- en horecaruimte). De verhuurder claimt van de huurder op grond van de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ ook contractuele boetes vanwege de te late betalingen van de huurtermijnen. De huurder stelt dat deze algemene voorwaarden niet van toepassing zijn. De kantonrechter geeft de huurder gelijk, omdat de betreffende voorwaarden geen deel uitmaken van de huurovereenkomst. Daarin wordt namelijk verwezen naar de ‘algemene voorwaarden huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Hoewel de huurder en verhuurder het erover eens zijn dat de bedrijfsruimte een artikel 7:290-bedrijfsruimte is, betekent dit niet automatisch dat zij ook andere algemene bepalingen zijn overeengekomen.
Ook geen vergoeding voor mutatieschade
De kantonrechter wijst ook de fikse vergoeding af die de verhuurder claimt voor de mutatieschade aan het gehuurde. Daarvoor moet de verhuurder aantonen wat de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur. Dat kan hij echter niet.
Tip
Controleer bij de verhuur van een bedrijfsruimte altijd of het juiste huurregime wordt toegepast. Als dit wordt aangepast, pas dan ook de verwijzing naar de van toepassing zijnde algemene voorwaarden aan. Of neem deze mogelijkheid op in de overeenkomst. Het is immers uitsluitend de rechter die bepaalt welk regime van toepassing is.
Ook is het verstandig om bij aanvang van de huur de toestand van het gehuurde concreet vast te leggen en de huurder daarvoor te laten tekenen.