Zo draag je je huurcontract veilig over aan de koper bij bedrijfsoverdracht
Wie een bedrijfspand huurt, is vaak verplicht dit zelf te exploiteren. Dat kan obstakels opleveren bij een bedrijfsovername. Het huurcontract gaat namelijk niet automatisch over op de nieuwe partij; dit moet expliciet worden overgedragen. Niet iedere verhuurder werkt hier graag aan mee. Bijvoorbeeld omdat de nieuwe ondernemer onbekend is, of omdat de verhuurder bij een contractovername de huurprijs niet direct naar marktniveau kan verhogen. De wetgever heeft voor huurders van een 290-bedrijfsruimte echter in een ‘escape’ voorzien via de indeplaatsstelling (artikel 7:307 lid 1 BW). Hoe werkt dit?
Artikel 7:307 lid 1 BW biedt de huurder de mogelijkheid om naar de rechter te stappen wanneer een verhuurder medewerking weigert. De huurder vordert in dat geval een machtiging om een derde partij als huurder in zijn plaats te stellen. De rechter wijst een dergelijke vordering niet zomaar toe: er moet sprake zijn van een zwaarwichtig belang bij de overdracht. Daarnaast moet het bedrijf min of meer ongewijzigd worden voortgezet. Wie voorheen een schoenenzaak in het pand exploiteerde, kan dit via een indeplaatsstelling niet zomaar transformeren tot een chocoladewinkel.
Tot slot wijst de rechter het verzoek af als de beoogde nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst of voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De rechter weegt bij deze beoordeling alle omstandigheden mee, zodat ook de belangen van de verhuurder worden beschermd.
Tip
Verhuurt je klant een pand waarbij een indeplaatsstelling speelt? Geef je klant in dat geval ter overweging mee om alsnog een borg in te stellen, indien dit nog niet het geval is. Alhoewel de huurovereenkomst in beginsel ongewijzigd dient te worden voortgezet, is het niet onmogelijk om extra zekerheden te bedingen ter nakoming van deze overeenkomst.