Forse ombouw kantoor naar hotel leidt niet tot nieuw vervaardigd goed
Een bv koopt in 2018 een monumentaal kantoorpand. Het pand is door de verkoper – in samenspraak met de huurder – in 2017 en 2018 omgebouwd tot hotel. De binnenkant van het gebouw is daarbij gestript, waardoor het gebouw aan de binnenzijde aanzienlijk is veranderd. Het skelet van het gebouw is blijven bestaan. De bv verzoekt de inspecteur om te verklaren dat de werkzaamheden hebben geleid tot het ontstaan van een nieuw vervaardigd goed. Zij is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd maar btw op grond van de samenloopvrijstelling. De inspecteur wijst het verzoek af. Maar is dat terecht?
De constructieve aanpassingen betreffen het boren van gaten in vloeren voor de doorvoer van leidingen en het aanbrengen van brandvertragende materialen op de houten vloeren ten behoeve van de brandveiligheid. Het dak, de vloeren, de trappen, de plafonds en de liften zijn niet verwijderd en ook niet vervangen. Wel zijn aanpassingen gerealiseerd om het gebouw te laten voldoen aan de moderne bouweisen en de wensen van de bv. De verbouwing heeft niet geleid tot een uitbreiding van bestaande oppervlakten.
Oordeel Hof Den Bosch
Hof Den Bosch oordeelt op grond van deze feiten en omstandigheden dat de verbouwing van het pand niet dusdanig ingrijpend is geweest dat dit heeft geleid tot een situatie waarin in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Het hof baseert zijn oordeel op de volgende feiten en omstandigheden:
- de uiterlijke verschijningvorm van het gebouw is niet gewijzigd;
- de verbouwing heeft niet geleid tot een uitbreiding van de bestaande oppervlakte;
- de beperkte wijzigingen in de bouwkundige constructie; en
- het skelet van het gebouw is blijven bestaan.
De ingrijpende functiewijziging noch de grootte van het geïnvesteerde bedrag is van doorslaggevende betekenis voor het ontstaan van een nieuw vervaardigd goed.