OVB-teruggaaf geweigerd door ontbreken ontbindende voorwaarde in leveringsakte
Een bv levert op 14 december 2015 een bedrijfspand aan een van haar bestuurders. Hij kon daardoor een hypoheek bij een bank krijgen. Daarbij is € 120.000 overdrachtsbelasting (OVB) betaald. De notaris adviseerde om een ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopovereenkomst, maar dat niet te doen in de leveringsakte. Zo gezegd, zo gedaan. Op 15 november 2017 doen de bv en de bestuurder een beroep op de ontbindende voorwaarde via de registratie van de ‘akte inroepen ontbindende voorwaarde’. De bv meent dat hiermee de oude situatie wordt hersteld en zij dus voldoet aan de vrijstelling van artikel 15, lid 1, letter r WBR. Rechtbank Den Haag ziet dat anders.
Wat eraan voorafging….
De rechtbank had in deze zaak eerder al geoordeeld dat in 2015 een onvoorwaardelijke levering van het bedrijfspand had plaatsgevonden en dat de ontbindende voorwaarde in de notariële koopovereenkomst moest worden aangemerkt als een obligatoire verbintenis. De rechtbank oordeelde verder dat bij die levering geen titel ontbrak. Daarmee was geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 19, lid 1 WBR, zodat de vrijstelling van artikel 15, lid 1, letter r WBR niet van toepassing was.
…en hoe het slecht afliep
In deze procedure moet de rechtbank alleen nog beslissen of de registratie van de ‘akte inroepen ontbindende voorwaarde’ een belaste verkrijging voor de OVB tot gevolg heeft. Volgens de rechtbank levert het beroep op de vervulling van de ontbindende voorwaarde een verplichting tot (terug)levering op (een titel voor (terug)levering), omdat sprake is van een obligatoire overeenkomst. Maar daarmee is de (terug)levering zelf nog niet gerealiseerd. Door de inschrijving van de ‘akte inroepen ontbindende voorwaarde’ in de openbare registers wordt bewerkstelligd dat de bv het bedrijfspand belast verkrijgt op grond van artikel 2, lid 1 WBR. Na de inschrijving van de akte, waarbij de voorwaarde is ingeroepen, heeft de bv het bedrijfspand bezwaard met een hypotheek. Daaruit blijkt dat de beschikkingsmacht daadwerkelijk is overgegaan van de bestuurder naar de bv. De naheffingsaanslag OVB is daarom terecht opgelegd.