Verborgen zwembad met puin verlaagt WOZ-waarde tussenwoning
Een vrouw koopt in oktober 2024 voor € 895.000 een tussenwoning in Amsterdam. Na de aankoop ontdekt zij in haar tuin een verborgen zwembad gevuld met van asbest verdacht puin, dat is afgedekt met kunstgras. Het verwijderen van het zwembad kost tussen de € 70.000 en € 100.000. De gemeente Amsterdam houdt bij de vaststelling van de WOZ-waarde 2025 (peildatum 1 januari 2024) geen rekening met het verborgen gebrek, omdat de vrouw de verkopers hiervoor aansprakelijk kan stellen. De vrouw maakt bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 785.000. Rechtbank Amsterdam gaat hierin mee.
Rechtbank Amsterdam stelt vast dat de gemeente de WOZ-waarde heeft vastgesteld op de koopprijs, gecorrigeerd naar de waardepeildatum en met inachtneming van de erfpacht. De rechtbank bevestigt dat de koopprijs doorgaans een belangrijke aanwijzing vormt voor de waarde in het economisch verkeer. Als er echter sprake is van een verborgen gebrek, is dat niet verdisconteerd in de koopprijs. Ook de geschatte herstelkosten wegen mee bij de waardebepaling. Dat de schade verhaalbaar is op de kopers is daarop niet van invloed, aldus de rechtbank. Voor de waardebepaling is beslissend of het verborgen gebrek op de waardepeildatum de waarde van de woning beïnvloedt. Omdat de gemeente en de vrouw hun waardebepalingen niet voldoende onderbouwen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde schattenderwijs vast op € 750.000.
Tip
De termijn van zes weken waarbinnen je bezwaar kunt maken tegen de WOZ-beschikking 2026 loopt binnenkort ten einde. Met de Cliënten Nieuwsbrief ‘Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking 2026? attendeer je jouw klanten op het belang van een juiste beschikking en op het feit dat zij nu snel in actie moeten komen als deze te hoog (of juist te laag) is vastgesteld.